Наразі багато українців вимушені змінити своє місце проживання. Частина людей за відсутності альтернатив обрали шлях оренди квартири або будинку. Враховуючи актуальність питання, зупинимося на головних аспектах, які мають бути врегульовані в договорі між орендодавцем та орендарем. Коментарі надає юрисконсульт ГО “Місто Сили” Дмитро ПЕРТУШИН.
Ще до початку обговорення змісту майбутнього договору оренди – для унеможливлення шахрайських дій для орендаря важливо зробити наступні кроки:
– Перевірити особу орендодавця – через паспорт, водійське посвідчення тощо.
– Перевірити право власності орендодавця за Державним реєстром речових прав на нерухоме майно – це можна зробити онлайн через Портал Дія.
Вартість адміністративної послуги станом на сьогодні – 40 грн.
Важливо відзначити! У разі, якщо остання реєстраційна дія (купівля-продаж, дарування, спадщина тощо) щодо нерухомості відбувалась до 2013 року – з високою ймовірністю це майно буде повністю відсутнє в ДРРП. Як альтернатива – попросити до ознайомлення правоустановчі документи на нерухомість та зазначити реквізити таких документів прямо в договір оренди.
Переходячи до безпосереднього аналізу договору – насамперед слід оцінити його на повноту. Істотними умовами договору оренди житла є предмет договору (опис житла), строк оренди, розмір орендної плати та порядок її сплати, права та обов’язки сторін, а також відповідальність сторін та умови дострокового розірвання договору.
Це основний орієнтир, на який слід перевіряти будь-який договір, оскільки їх відсутність може критично вплинути на можливість виконання договору.
Порядок приймання-передачі майна у користування
Згідно законодавства приймання-передачі нерухомості (як при отриманні житла у користування, так і при його поверненні з оренди) підтверджується актом приймання-передачі. Доречним буде додатково зазначити в договорі автоматичне погодження акта приймання-передачі, у разі якщо інша сторона не надає протягом певного строку заперечень (для унеможливлення зловживання іншою стороною). У самому акті бажано зазначити показники лічильників, опис майна (у разі запиту орендодавця), а також зауваження та недоліки, що були виявленні при прийнятті майна.
Забезпечувальний платіж
Хоч це цей платіж не є обов’язковим для укладення договору оренди – він набув значного поширення на практиці. Вказаний платіж може бути у вигляді авансу (де-факто це просто платіж «наперед»), завдатку (гарантія сплати належних за договором платежів) або застави (гарантія дотримання зобов’язань за договором). У разі, якщо договором вказаний будь-який із вказаних платежів – слід за аналогією до орендної плати обов’язково врегулювати строки, порядок отримання, повернення, а також підтвердження сплати такого платежу.
Комунальні платежі
Згідно із законодавством, наймач зобов’язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму. Окрім важливої фіксації початку користування комунальними послугами (шляхом зазначення показників лічильників в акті) – бажаним є врегулювання в договорі порядку передачі інформації для сплати комунальних платежів (зокрема, встановлення строків надання інформації для доступу до особистого кабінету на сайтах постачальників комунальних послуг).
Форма договору оренди
Є очевидним, що усна форма договору оренди житла є недопустимою. Водночас слід пам’ятати, що у разі, якщо договір оренди складає три роки і більше – «звичайної» письмової форми недостатньо і такий договір підлягає нотаріальному посвідченню. Перелік осіб, які будуть проживати разом із орендарем. У разі якщо Ви укладаєте договір оренди строком на 1 рік і довше, слід пам’ятати, що у разі, якщо такі особи не будуть зазначені в договорі – подальше отримання права на користування (та позбавлення такого права) житла такими особами буде залежати від орендодавця. Так, у разі отримання вимоги про виселення від орендодавця – такі особи зобов’язані звільнити житло не пізніше семи днів від дня пред’явлення такої вимоги (незалежно від згоди/заперечення орендаря). Тому завжди краще одразу в договорі зазначати усіх проживаючих для охорони їхнього права на користування.
Підстави та порядок розірвання договору.
Слід уважно переглянути усі підстави для розірвання договору, зазначені в проєкті документа, а також оцінити можливість практичної реалізації вказаних пунктів. Окрім того, слід пам’ятати, що за замовчуванням, навіть якщо це не визначено договорам, – продовжують діяти підстави для розірвання договору, визначені ст. 825 Цивільного кодексу України.
Порядок ремонту житла
Якщо інше не зазначено в договорі – поточний ремонт здійснюється за рахунок орендаря, капітальний – орендодавцем. Для розмежування вказаних понять – слід керуватись тлумаченням із листа Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30 квітня 2003 року №7/7-401.
Відповідальність
Орендарю необхідно уважно перевіряти наявність усіх штрафних санкцій (пеня, штраф) – наприклад, за неприйняття майна у користування або несвоєчасне повернення із користування. Слід пам’ятати, що навіть у разі, якщо у договорі відсутні будь-які санкції – за порушення грошового зобов’язання (борг зі сплати орендних або комунальних платежів) все одно поширюється вимога сплати усього боргу із урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також трьох процентів річних від простроченої суми.
Спосіб комунікації між сторонами
Завжди при комунікації між сторонами необхідно пам’ятати чи зможете у разі конфлікту довести факт відповідного Вашого повідомлення або Вашої дії в суді. Так, доречним буде пряме визначення в договору способу комунікації через електронну пошту (і встановлення, що належним отриманням відповідного повідомлення та/або документа є направлення на адресу електронної пошти, зазначену кожною стороною в договорі). Це дозволить нівелювати наслідки ухилення від комунікації іншою стороною та допоможе Вам належним чином сформувати доказову базу.
Пролонгація договору
Так, навіть якщо прямо в договорі не зазначається порядок продовження договору – слід пам’ятати про ст. 822 Цивільного Кодексу України, яка, зокрема, передбачає, що якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, – договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.
Якщо виникли питання, пов’язані з орендою житла, або інші питання, звертайтесь до юристів ГО «Місто сили» і отримайте кваліфіковану консультацію:
тел. +380952164611
Понеділок – пʼятниця з 09:00 до 18:00 год.
або ел. пошта: [email protected]
веб-сайт: https://mistosyly.org/pravova/