Десятки тисяч українців фактично позбавлені можливості зареєструвати право власності на нерухомість у Державному реєстрі прав. А все через відсутність доступу до архівів БТІ. При тому, що наявність майна в ДРРП є обов’язковою умовою для отримання компенсацій за українськими механізмами. Чому так відбувається і чи є варіанти масштабного вирішення проблеми? Про це представники державного сектору, нотаріату, громадського сектору говорили під час «круглого столу» – «Підтвердження права власності та відсутності доступу до архівів БТІ». Мета заходу – опрацювання матеріалів до законопроєкту 11440. Ініціатором «круглого столу» в межах проєкту безоплатної правової допомоги виступила громадська організація «Місто Сили».
Модератором заходу виступив голова ГО «Місто Сили», адвокат, кандидат юридичних наук Євген Гілін. Він ознайомив учасників заходу із презентацією, яку за результатами грунтовного опитування підготувала команда Організації. Так було проведено опитування 700 жителів прифронтових територій, чиє майно незареєстроване в Державному реєстрі речових прав (ДРРП). Його результати вражають. Як з’ясувалося, 65,3% опитаних власників майна мають паперовий штам БТІ без запиту в держреєстрі, тобто, якщо простими словами – держава їх не бачить, 90% – мають цифровий слід, 95,6% – готові скористатися цим механізмом, 11,1% взагалі не знають про ДРРП і лише 23,6% з опитаних мають реєстрацію в Реєстрі. 5,9% опитаних мають підтверджену сплату податку на нерухомість, 10% мають згадки в інших рішеннях судів, 14,2% мають заяви в «Дії» або поліції із зафіксованим фактом, що вони проживають за цією адресою, особовий рахунок у ЖКХ мають 40,7%, тобто, сплачують за комунальні послуги за цим об’єктами, мають реєстрацію за місцем проживання 80,8% опитаних.
Дані дослідження свідчать про те, що проблема з підтвердженням права власності на прифронтових територіях є дуже гострою. Десятки тисяч людей не мають відомостей у ДРП щодо їхнього права власності на нерухоме майно.
Першою спікеркою «круглого столу» виступила заступниця директора Департаменту, начальник управління обліку та контролю за діяльністю у сфері державної реєстрації Міністерства юстиції України Нонна Корж. Посадовиця зазначила, що за загальним правилом реєстрація нерухомості в Україні здійснюється за принципом екс-територіальності. Що це означає, що власники майна, бізнесу, які розташовані в Автономній Республіці Крим та м. Севастополь, Донецькій, Луганській області, Сумській, Дніпропетровській, Запорізькій, Миколаївській, Харківській, Херсонській, Чернігівській, можуть звернутися для реєстрації в межах всієї України до будь-якого реєстратора чи нотаріуса в межах України, де їм зручно і найближче. Також представниця державного сектору зауважила, що можливо подати заяви у сфері нерухомості щодо майна, яке було зареєстроване до 1 січня 2013 року через веб-портал електронних послуг «Дія». Така послуга на сьогоднішній день доступна та заяви можуть подати в електронній формі власники майна, яке розташоване в межах всіх областей України, за винятком Автономної Республіки Крим, Донецької та Луганської областей. Також ця послуга доступна для громадян, які перебувають за межами України, окрім територій, які несуть загрозу Україні. Тобто, якщо власник майна, зареєстрованого до 1 січня 2013 року, фізично знаходиться в Росії, Білорусії, таку заяву подати через портал «Дія» неможливо.
Щодо теми архіві БТІ та проблеми, яка виникла у зв’язку з цим – наразі аби провести державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, набуте до 2013 року або набувається з прав, які виникли до 1 січня 2013 року, державний реєстратор обов’язково повинен запитати від БТІ, яке є зберігачем справи, інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих прав. За винятком якщо БТІ вже проводило реєстрацію у складовій Державного реєстру прав на нерухоме майно або громадянин подав таку заяву, у такому випадку реєстратор не буде подавати заяву в БТІ. Але як відомо, частина БТІ залишились на окупованій території або знищені у зв’язку з військовою агресією РФ. Відтак люди, які мають там нерухомість, у багатьох – вже пошкоджену чи зруйновану, позбавлені можливості отримати відповідну довідку від БТІ, яка потрібна для участі в державних компенсаційних механізмах. Звісно, виходом із ситуації є варіант звернутися до суду, але з огляду на те, як перевантажена на сьогодні вітчизняна система судочинства, результат займе чимало часу. Як повідомила Нонна Корж, наразі Мін’юст спільно з Міністерством цифрової трансформації, керівництвом обласних державних адміністрацій працює в напрямку підключення БТІ до державного реєстру речових прав. Мета – щоб обмін інформацією між державними реєстраторами та БТІ відбувався не в паперовому вигляді, а в електронному вигляді засобами. Але цей процес відбувається не так швидко.
«На сьогоднішній день ми маємо 251 БТІ. Підключені до ДРРП, тобто, обмінюються інформацією в електронному вигляді, 145 БТІ. На жаль, є БТІ, які категорично проти підключення до реєстру. Обгрунтовують це тим, що вони є госпрозрахунковими підприємствами. Платні довідки БТІ – це додаткове джерело прибутку… З липня 2025 року ми почали надавати доступ релокованим органам місцевого самоврядування для того, щоб отримувати інформацію з реєстру, яка необхідна їм для роботи, тобто, не для реєстрації. Так, на сьогодні у нас надано доступ 119-ти релокованим органам місцевого самоврядування. Донецька область – 22 суб’єкти, Запорізька – 38, Луганська – 28, Херсонська область – 31. Що стосується релокованих суб’єктів державної реєстрації – на сьогоднішній день їх 16. Сумська область – 1, Запорізька – 3, Донецька – 3, Херсонська – 2, Харківська – 2, Луганська – 2. Коли надходять до нас запити від релокованих органів, ми в свою чергу звертаємся до обласних військових адміністрацій для того, щоб підтвердити фактичне місце знаходження на безпечній території, на території неактивних бойових дій, не тимчасово окупованій. Після цієї перевірки здійснюємо заходи щодо надання доступу», – розповіла заступниця директора Департаменту, начальник управління обліку та контролю за діяльністю у сфері державної реєстрації Міністерства юстиції України Нонна Корж.
Далі слово взяла голова відділення Нотаріальної Палати України в Рівненській області, віце-президент Нотаріальної Палати України Інна Бернацька. Вона розповіла, що свого часу пропонувалася процедура спрощеного окремого провадження в судовому порядку для встановлення фактів державної реєстрації права власності від 01.01.2013. Наразі судова практика в даному напрямку в Україні різноманітна і рухається досить повільною. Експерти вважають, що змінити ситуацію могло б внесення змін до законодавства.
«Я б хотіла поставити на перше місце заявника, який буде подавати документи, інформацію про те, що він власник. Щоб це була саме заявницька відповідальність у першу чергу. Можливо, і продумати, що серед обов’язкових документів, які вони подають для цих процедур, буде заява власника, де справжність підпису нотаріальна засвідчується, про те, що він підтверджує цю інформацію, вона є достовірною, і розуміє правові наслідки, в тому числі щодо відшкодування збитків. І над цим теж потрібно працювати», – зазначила голова відділення Нотаріальної Палати України в Рівненській області, віце-президент Нотаріальної Палати України Інна Бернацька.
Власне, подібну законодавчу ініціативу в Україні розроблено давно, але вона так і залишилася неприйнятою. Декілька років тому було зареєстровано законопроєкт №11440, який передбачав спрощення реєстрації процедури нерухомості для українців, чиє житло було знищене чи пошкоджене в зоні бойових дій та на окупованій території. Він передбачав реєстрацію прав власності на майно, набуте до 2013 року, навіть якщо архіви БТІ втрачені, знищені або перебувають на тимчасово окупованій території. Тобто, власникам нерухомого майна не потрібно було звертатися до суду. Розробники пропонували такий механізм: нотаріуси та державні реєстратори зможуть вносити дані у ДРРП на підставі паперових документів з відміткою БТІ. У грудні 2024 року Парламент прийняв законопроєкт 11440 за основу, але друге читання він не пройшов. Просувала ініціативу група нардепів, зокрема, приватний нотаріус у м. Київ, засновниця ГО «Поверни своє» Ольга Оніщук. Пані Ольга була серед спікерів нинішнього «круглого столу», вона розповіла: «Ми розпочали свою роботу над законопроєктом 11440 у 2023 році. І я буду трішки емоційною, мені дуже соромно за державу, що за 4,5 роки війни не знайшлося політичної волі вирішити хоча б частину цих проблем і окрім 11440 не було жодної спроби, тобто, не було альтернативних законопроєктів. Щодо 11440 – часто бувають ініціативи, які просто заговорили. Хтось придумав, що там суцільне шахрайство закладено в законопроєкті, хоча перед цим була можливість дати всі пропозиції і ми були відкриті до спілкування, обговорювали і направляли запити всім стейкхолдерам, які пов’язані з цим. Але разом з тим ми отримали просто закопану ініціативу і фактично рік роботи був знівельований».
Прогалини в законодавстві переводять проблему в такий масштаб, що 6 мільйонів верифікованих власників не можуть підтвердити своє право власності. Неможливість отримати довідку від БТІ та обгрунтовані відмови від держреєстраторів – з такою проблемою до юристів проєкту безоплатної правової допомоги звертаються чимало людей.
«І от знаєте, коли наші юристи працюють в умовах постійних обстрілів, тим більше ми знаємо херсонський контекст, це суцільне дронове сафарі, коли 800 дронів за тиждень пролітає над твоїм містом і це все ФПВ-дрони, мавіки з бойовою частиною, які можуть уразити будь-що, і машину, і людину, і велосипедиста, і в цих умовах надавати правову допомогу, і при цьому стикати з бар’єрами з боку держави – це є несправедливим. Я приїжджаю «в поля», часто буваю в Херсоні, і спілкуюся з нашими співвітчизниками. Останнім часом чую таку думку, люди кажуть: ми терпимо, втратили роботу, родичів, майно на окупованій території, у зоні бойових дій, воно знищене, якщо ми страждаємо не заради того, щоб настала нарешті справедливість, то тоді заради чого? Заради хліба, заради роботи, заради чого? І люди все більше і гостріше розуміють, що справедливість є дуже ціннісний, важливий фактор у їхньому житті… Я дуже вдячний кожному представнику державних органів, кожному представнику громадського сектору, за те, що ви долучилися і допомагаєте рухати цю ініціативу, без політичних гасел, виключно заради мети – допомогти нашим співвітчизникам», – розповів голова ГО «Місто Сили» Євген Гілін.
Серед спікерів «круглого столу» – керівниця напрямку адвокації БФ «Право на захист» Анастасія Бурау. Вона розповіла, що основні труднощі, з якими зіштовхуються люди, пов’язані з трьома типовими ситуаціями:
- Правоустановчі документи наявні, але архіви БТІ знищені або залишилися на тимчасово окупованих територіях (ТОТ).
- Оригінали документів втрачені/знищені через бойові дії або під час евакуації (наявні лише копії чи фотографії).
- Оригінали та копії документів відсутні (наявні лише непрямі докази права власності).
Проблеми на рівні державних реєстраторів та ЦНАП
- Неналежне опрацювання запитів:
Реєстратори часто не направляють запити до БТІ через необізнаність щодо актуального розташування евакуйованих установ. Також вони не ініціюють притягнення БТІ до відповідальності за ігнорування запитів.
- Безпідставні відмови: У нестандартних випадках (наприклад, за наявності лише погосподарського обліку) реєстратори відмовляють у реєстрації, щоб уникнути додаткової відповідальності.
- Мовний бар’єр та усні відмови: Трапляються випадки відмов у прийнятті заяв через те, що документи складені російською мовою (хоча це питання вирішується за юридичного супроводу). Також фіксуються усні відмови реєстраторів, що позбавляє громадян можливості офіційно оскаржити рішення.
- Некоректні консультації та збори в ЦНАП: Персонал ЦНАПів подекуди надає неточні роз’яснення та неправомірно вимагає сплату адміністративного збору за внесення до ДРРП відомостей про права власності, що виникли до 2013 року.
Проблеми у взаємодії з БТІ:
- Ігнорування запитів та комерціалізація: БТІ часто ігнорують безкоштовні запити державних реєстраторів та адвокатів, натомість вимагають оплату від самих громадян за надання довідок.
- Неопрацьовані архіви: Окремі БТІ евакуювали архіви, але через брак ресурсів не можуть їх впорядкувати для надання відповідей.
- Ліквідація та припинення діяльності: Громадяни стикаються з випадками, коли після оплати послуг БТІ видає довідку про припинення своєї діяльності. На підставі цього реєстратори відмовляють у внесенні даних до ДРРП, що змушує заявників звертатися до управлінь юстиції.
- Відмова через відсутність персоналу: Деякі БТІ відмовляють у видачі інформації про передачу архівів, посилаючись на звільнення працівників. Натомість вони пропонують громадянам укласти платні договори на виготовлення копій документів із наявних інвентаризаційних справ.
Окрема тема – складнощі у судовому порядку
«І говорячи саме про судовий розгляд, у нас виникають питання тривалості судового розгляду. Наші місцеві офіси повідомляють не тільки про велику кількість таких справ, наприклад, в деяких наших регіональних офісах кількість справ, пов’язаних з визнанням права власності особи з метою внесення до ДРРП сягає 65-70%, а подекуди 90%. І тривати вони можуть від декількох місяців до року і більше. І в цей момент ми розуміємо, що особа позбавлена права отримати компенсацію якщо майно було знищене або пошкоджене. І крім цього є питання сплати судового збору, який залежить від вартості майна. По-перше, це зумовлює певні витрати на проведення оцінки і це додаткові витрати для заявників. Крім того, ми бачили судову практику, яка повязана з тим, що суд говорить про певне заниження оціненої вартості. При тому, що, на жаль, майно знаходиться на тимчасово окупованій території і відповідно є питання з тим, як її визначити. При цьому суд переглядає дані, які були надані в доданому документі, і встановлює іншу вартість, також спричиняючи додаткові труднощі для власника», – розповіла керівниця напрямку адвокації БФ «Право на захист» Анастасія Бурау.
Про актуальні проблеми нотаріального посвідчення документів та державної реєстрації прав на нерухомість в умовах воєнного стану розповіла нотаріус, представниця Нотаріальної палати України Олена Кирилюк.
Загроза знищення та монополізація архівів БТІ
Цифровізація архівів: Ризик руйнування паперових архівів через обстріли існує по всій території України, а не лише в прифронтових зонах. Тому Мін’юст впроваджує заходи щодо вилучення та оцифрування архівів БТІ в усіх регіонах.
Монополізм місцевих БТІ: Фіксуються випадки зловживання монопольним становищем (зокрема, в м. Києві), що виражається у необґрунтованому підвищенні тарифів на довідки та відмові від безкоштовного електронного документообігу. Наразі за скаргою Нотаріальної палати України Антимонопольний комітет проводить розслідування. Київська міська рада внесла до порядку денного питання затвердження фіксованих тарифів. Як повідомила представниця Нотаріальної палати України Олена Кирилюк, на цей час електронний документообмін між нотаріусами та БТІ частково відновлено на платній основі згідно з індивідуальними договорами.
Технічні перешкоди при реєстрації прав
Відсутність технічних характеристик:
Попри спрощення процедур (п. 58 Постанови КМУ № 1127), за відсутності технічних характеристик об’єкта в реєстрах громадяни змушені замовляти новий технічний паспорт. На прифронтових та тимчасово окупованих територіях (ТОТ) це фізично неможливо.
Територіальність договорів:
Якщо обидві сторони правочину та сам об’єкт нерухомості зареєстровані на ТОТ, чинне законодавство (ст. 55 Закону «Про нотаріат») обмежує можливість посвідчення такого договору нотаріусами з інших регіонів. Для захисту прав громадян розглядається варіант зменшення укрупнення нотаріальних округів.
Ускладнення через втрату оригіналів документів та архівів
Обмеження нотаріальних дій без оригіналів:
Нормативні акти дозволяють вчиняти нотаріальні дії без оригіналу документа лише у виняткових випадках (наприклад, якщо реєстрація в ДРРП відбулася одразу без правовстановлюючого документа або за втрати державного акту чи свідоцтва про право власності). Для інших документів винятків немає.
Втрата нотаріальних архівів:
Через бойові дії або недобросовісність окремих нотаріусів, які припинили діяльність, частина архівів втрачена. Це змушує громадян звертатися до суду для підтвердження прав навіть за наявності запису в ДРРП.
Проблеми оформлення спадщини переселенців: Процес ускладнений неможливістю встановити останнє місце реєстрації померлого, визначити коло спадкоємців та склад майна через відсутність доступу до архівів БТІ. На збір довідок та відповідей від ЦНАП і архівів для підготовки судових справ витрачається значний час, що підвищує ризик пропуску строків подачі на державну компенсацію (подати заяву після офіційної окупації території технічно неможливо).
Реєстрація припинення прав на знищене спільне майно:
Блокування з боку співвласників:
Для отримання компенсації за знищене майно необхідно припинити право власності в ДРРП. Проте процес блокується, якщо один із співвласників не дає згоди або є громадянином РФ. Нотаріальна палата України розробила та направила до Міністерства юстиції законопроєкт, який дозволить припиняти право власності на частку в спільному майні в односторонньому порядку, щоб не обмежувати права інших співвласників на компенсацію.
«Можливо, потрібно надати більше можливостей прийняття рішень в адміністративному порядку, розглядити ширше коло документів військовими адміністраціями. Це можуть бути квитанції, документи про реєстрацію за адресою цього майна. Ініціатива безсумнівно досить цікава, заслуговує на увагу. Є певні ризики, пов’язані з можливостями зловживань, маніпуляцій. Де є виплати, де є гроші, завжди мають місце такі ризики. Можливо, це можуть бути в адміністративному порядку не військові адміністрації, а ті ж самі комісії, які зараз розглядають питання компенсацій. Вони вже працюють з документами, мають певний досвід. Також я б цю ініціативу доповнила запобіжником у вигляді необхідності оцифровки всіх поданих документів і зберігання їх паралельно в паперовому вигляді. Наявність цього архіву убезпечить в подальшому якщо виникне якийсь спір, можна буде все ж таки провести експертизу, довести факт підробки чи навпаки справжньості тих чи інших документів, які додатково подавалися для прийняття цього рішення, для того, щоб військова адміністрація чи комісія могла прийняти певне рішення і замінити цю довідку БТІ іншим підтвердженням. Також щодо певних ризиків. Мені відомо, що в якості запобіжника планується накладати заборону, але слід зазначити, що ця реєстрація потрібна, як правило, для подальшого отримання компенсації», – пропонує розповіла нотаріус, представниця Нотаріальної палати України Олена Кирилюк.
Юридична команда ГО «Місто Сили» розробила механізм, який би спростив життя тисячам жителів прифронтових територій, а також державним реєстраторам та нотаріусам. Його суть полягає в тому, що заявник звертається з оригіналами документів до державного реєстратора/нотаріуса, або безпосередньо до військової адміністрації. Остання направляє запити до різних органів, розглядає сукупність непрямих доказів і цифрових слідів, комісія приймає рішення, видає адміністративний висновок. Реєстратор проводить реєстрацію на підставі висновку.
«Як це буде працювати, як ми це бачимо? Власник звертається з оригіналом документа, на якому проставлено штамп БТІ, до державного реєстратора та нотаріуса. Ми планували, що буде додатково формуватися перелік непрямої інформації. Це надає заявник. Або останній звертається безпосередньо до військової адміністрації. Тобто, у людини є альтернатива – або вона це робить через державного реєстратора, або напряму до військової адміністрації. Документи туди потрапляють чи то через людину, чи то через державного реєстратора. І військова адміністрація починає направляти запити. Це все комісійно. Поясню, чому не хочеться покладати це на комісії, які надають компенсації. Останні працюють виключно на території, де немає бойових дій, де можливі бойові дії або активні. Ці комісії не працюють на тимчасово окупованих територіях. Разом з тим, більшість архівів БТІ, які втрачені для держави, знаходяться саме на ТОТ. Тому такі комісії в більшості будуть створюватися саме в релокованих військових адміністраціях. Останні направляють додаткові запити і після отримання відповідей на запити військова адміністрація розглядає документи і надає висновок. І після цього документи або безпосередньо передаються заявнику, або направляються реєстратору з КЕПом. І вже після цього реєстратор реєструє таке право. Чому виникла така ідея – тому що дійсно у людей дуже багато непрямих доказів, цифрових слідів. Тобто, це сукупність непрямої інформації та цифрових слідів. І саме це дає нам на 99%, мені здається, підтвердження того, що цей документ з печаточкою дійсно вірний», – розповіла юрисконсульт ГО «Місто Сили», голова ГО «Спільнота реєстраторів» Світляна Медвєдєва.
Також у якості запобіжників від шахрайства юридична командв ГО «Місто Сили» пропонує внести до законопроєкту такі пункти:
– Заборона відчуження на певний період (5 років чи до деокупації — дискусійне питання),
– Відповідальність заявника за достовірність інформації,
– Нотаріально засвідчена заява про підтвердження дійсності документів,
– Зберігання документів у паперовому вигляді для експертизи,
– Верифікація через Дію та електронний підпис.
«Ми розуміємо, що та велика кількість – близько 6 мільйонів власників, які не можуть отримати підтвердження свого права власності, з яких, наскільки ми бачимо, 63% взагалі невидимі для держави. І дивлячись на те, що є високий запит з боку суспільства на спрощену процедуру доведення того, що вони є власниками свого житла, ідея була запропонувати максимально аргономічну процедуру. Ми бачимо, який високий запит є на вирішення цієї проблеми. І ми б хотіли, щоб ми всі разом продовжили цю роботу, оскільки пропозиція із запровадження спрощеної адміністративної процедури про підтвердження права власності через військові адміністрації справді може збільшити кількість запитів до адміністрацій. Відповідно необхідність формування висновків з розгляду цих запитів – це велика бюрократія», – зазначив голова ГО «Місто Сили» Євген Гілін.
«Круглий стіл» на тему пошуку варіантів вирішення проблеми з архівами БТІ тривав 2,5 години. Як повідомили ініціатори заходу, всі пропозиції занотовано. Їх допрацюють юристи та нотаріуси. Всі пропозиції до законопроєкту 11440 розглянуть експерти під час чергового зібрання. Адже проблема архіві БТІ настільки глобальна, що вимагає системного підходу щодо її вирішення з боку низки фахівців.
Увага! Якщо ви потребуєте юридичної допомоги, звертайтеся до юристів ГО «Місто Сили» і отримайте консультацію БЕЗКОШТОВНО:
- Тел: +38-095-216-46-11 (Пн–Пт, 09:00–18:00)
- Телеграм-бот: https://t.me/mistosyly_bot
- Електронна скринька: [email protected]
- Сайт: https://mistosyly.org/pravova/
Активності здійснюються в межах проєкту “Посилення постраждалих від війни громад України через місцеві ініціативи (EMPOWER), що фінансується Федеральним міністерством економічного співробітництва та розвитку Німеччини (BMZ) спільно з Генеральним Директоратом Європейської Комісії з питань цивільного захисту та гуманітарної допомоги та реалізується Німецьким товариством міжнародного співробітництва (GIZ) ГмбХ.