Чимало українців залишилися без даху над головою через повномасштабне вторгнення. Нове власне житло для багатьох стало мрією. Але шанси отримати ключі від такої нерухомості таки є. Їх надає державна програма доступного кредитування єОселя. Все, що відомо про дану ініціативу, зокрема, як взяти участь у програмі – про це у подкасті ГО “Місто Сили”. Ми зібрали трьох топових експертів, щоб розібрати іпотечний кредит «під мікроскопом».
У студії: – Сергій Шуляк, керівник відділення АТ «Ощадбанк»,
– Цвітана Дерелі, ріелтор,
– Наталя Хлєбникова, адвокат, юрист ГО «Місто Сили» (виступила модератором подкасту).
У форматі живої бесіди фахівці піднімають питання, які часто виникають в учасників державної програми. Що ж таке єОселя? Це іпотечне державне кредитування на пільгових умовах деяких категорій в Україні. Під час подкасту звучить: лідером з кредитування за програмою єОселя є «Ощадбанк». Так, від початку дії програми він видав кредитів на 14 мільярдів гривень, що складає 36% від загального обсягу кредитування за програмою єОселя.
Пільгові категорії за програмою єОселя: військові, правоохоронці, лікарі, науковці, вчителі. Для них діє пільгова програма 3%, плюс – компенсації від держави.
«Всі інші громадяни України мають право скористатися відсотковою ставкою у розмірі 7%. Кредит надається до 20 років у гривні, без зміни відсоткової ставки протягом перших 10 років. І якщо це загальна програма, то перші 10 років це 7% річних, наступні 10 років – 10% річних. Це кредит у державній валюті України, який не змінюється. Тобто людина може бути впевнена в тому, що сума, яка прописана у графіку, не буде змінюватися», – розповів керівник відділення АТ «Ощадбанк» Сергій Шуляк.
Як взяти участь у програмі, з чого починати?
Спершу варто оцінити, чи достатньо у вас коштів для участі у програмі кредитування. Другий крок – подання заявки через Портал Дія. Якщо він не пропускає, на це є причина і отримати кредит на жило не вдасться.
Чому може Дія не пропускати?
«Якщо у вас по кредитній історії були значні проблеми, є кримінальні, виконавчі провадження і т.д, Дія вас не пропускає, одразу йде відмова від усіх банків і рухатися далі неможливо. А буває навіть, що Дія пропускає, а потім випливає кримінальне провадження у чоловіка чи ще щось, історій дуже багато на практиці», – розповіла ріелтор Цвітана Дерелі.
Якщо ж Портал Дія пропустив реєстрацію, обираєте банк і подаєте туди документи. Шукаєте об’єкт самостійно або через ріелтора. Далі – внесли аванс, надали документи до банку щодо власника, який продає нерухомість.
Будинок має бути введений в експлуатацію і з адресною довідкою.
«Чи спеціаліст, який з вами працює, чи самостійно, але маєте запросити довідку щодо обраного будинку, щоб розуміти, що він підпадає за критеріями програми. У першу чергу – за датою введення в експлуатації, тобто сертифікату не має бути більше трьох років… Є така фішка в будівельних компаніях, що будинок вони вводять в експлуатацію, але сертифікат на секцію саму є, а на будинок адресної довідки немає. Таке не підходить», – говорить Цвітана Дерелі.
Для представників категорії ВПО все набагато легше. Держава спростила умови кредитування для них і вони можуть розглядати будинки до 20 років.
Що перевіряє банк?
Банк перевіряє в першу чергу платіжоспроможність клієнта, чи зможе він вносити оплату за кредит. У клієнта має бути авансовий внесок для взяття іпотеки. Людині з мінімальною заробітною платою банк відмовить у наданні кредиту. Оскільки клієнту потрібно сплачувати «комуналку», страхові послуги за даним кредитом, тіло кредиту, плюс – мінімальні потреби людини. Це робиться для того, щоб кредит не став проблемним, щоб клієнт зміг протягом усього часу його сплачувати – говорять експерти.
«Перевіряємо, чи будинок введений в експлуатацію, чи є адреса даного будинку. Після того, як клієнт звернувся до ріелтора або самостійно шукає квартиру, то він приходить до банку. Ще додатково, після Дії, ми перевіряємо клієнта на відсутність виконавчих проваджень, судових якихось рішень. Це наша безпека, ми повинні це зробити. Так само перевіряємо і продавця на належність виконавчих, кримінальних, досудових проваджень. Ще перевіряємо сам об’єкт нерухомості на належність арештів, заборон і т. д. Тобто, підходимо до угоди максимально прискіпливо. Також береться до уваги склад сім’ї, чи є на утриманні малолітні діти, чи працює другий представник подружжя, – розповів Сергій Шуляк.
До речі, найчастіше банки відмовляють у кредиті через наявність у клієнта заборгованості по аліментах. Чи можливо оформити кредит за доверіністю? Ні. Позичальник має бути присутній особисто. – наголошують експерти.
Чому банк може завершити роботу з клієнтом ще на моменті подачі документів?
«Треба розуміти, чи вистачає вам коштів на те бажане житло, за яким ви прийшли. Бо у людей в брошуках інформація одна, а на реальних кейсах воно зовсім інакше працює. Тому є нюанси програми. Наприклад, оцінщик, акредитований банком, дає певну суму, яку банк може пропустити. Тому що є нормативна обмежена вартість квадратного метра. Оцінщик не може видати вартість, яка співпадає з вартістю на ринку. Наприклад, квартира 44 кв метри, коштує 65 тисяч доларів. Оцінка – у 47 тисяч. Різницю між оціночною і реальною вартістю ви закриваєте власними коштами. По-друге, від оціночної вартості ви рахуєте 20% першого внеску. Це плюс до тієї різниці яку ми закрили власними коштами. Також слід врахувати, що ріелтору треба заплатити 5% від фактичної вартості нерухомості, яка береться в кредит», – говорить Цвітана Дерелі.
Нові зміни
10 лютого 2026 року набрали чинності зміни за програмою єОселя. Зараз рекомендована гранична площа нерухомості для людей, які беруть кредит, – 52,5 метри. До цих пір така поща була актуальна для однієї неодруженої людини, якщо у неї є родина, то додається плюс 21 квадратний метр на кожного члена родини. Зараз родина без дітей максимум може взяти у кредит житло 52,5+5 кв. метрів. Враховуючи те, що стандартна двокімнатна квартира має площу 60 кв метрів, таке житло вже обрати не вийде.
Людина, яка має житло на окупованій території або у зоні бойових дій, може претендувати на участь у програмі єОселя. Але є важливий нюанс: якщо ви протягом 3 років продали або подарували житло, ви не можете в цей період брати участь у програмі єОселя.
Які об’єкти не підпадають під програму?
Йдеться про нерухомість, де зроблено реконструкцію з переведення з нежитлового фонду в житловий. Якщо апартаменти перероблено під квартиру, але відповідний сертифікат не надано, банк відмовляє у наданні кредиту. Розбіжності із даними у техпаспорті і реальним станом квартири, розкриті лоджії, перенесені перестінки, неспівпадіння фактичної житлової площі із тією, що вказана у витягу – все це теж може додати труднощів в оформленні іпотеки. Тож варто консультуватися з фахівцями, зваживши всі «за» і «проти» участі у кредитуванні.
Увага! Якщо ви потребуєте юридичної допомоги, звертайтеся до юристів ГО «Місто Сили» і отримайте консультацію БЕЗКОШТОВНО:
- Тел: +38-095-216-46-11 (Пн–Пт, 09:00–18:00)
- Телеграм-бот: https://t.me/mistosyly_bot
- Електронна скринька: [email protected]
- Сайт: https://mistosyly.org/pravova/
Активності здійснюються в межах проєкту “Посилення постраждалих від війни громад України через місцеві ініціативи (EMPOWER), що фінансується Федеральним міністерством економічного співробітництва та розвитку Німеччини (BMZ) спільно з Генеральним Директоратом Європейської Комісії з питань цивільного захисту та гуманітарної допомоги та реалізується Німецьким товариством міжнародного співробітництва (GIZ) ГмбХ.